Ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 wird zunächst auf dem regulatorischen und finanziellen Terrain vorbereitet, noch bevor eine Immobilie besichtigt wird. Der Energetische Leistungsnachweis (DPE), der Zeitplan für das Ende des Pinel-Systems und die Zinspolitik der Banken verändern die Entscheidungen zwischen Kauf, Mietinvestition und Renovierung. Das Verständnis dieser Mechanismen hilft, Timing-Fehler zu vermeiden, die über die Laufzeit eines Darlehens mehrere Tausend Euro kosten können.
DPE und thermische Durchlässe: der Aspekt, den die meisten Käufer vernachlässigen
Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von Wohnungen, die im DPE mit F oder G eingestuft sind, verändern die Kauflogik im Altbau. Eine schlecht eingestufte Immobilie wird mit einem signifikanten Abschlag im Vergleich zu einer normgerechten Wohnung verhandelt. Für einen Käufer, der bereit ist, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen, finanziert dieser Abschlag teilweise oder sogar vollständig die Kosten für die Normierung.
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Die Berechnung sollte vor jedem Besuch angestellt werden: Vergleichen Sie den angezeigten Preis einer Immobilie der Klasse D oder E mit dem einer Wohnung der Klassen F oder G im selben Viertel und schätzen Sie dann das erforderliche Renovierungsbudget, um die Klasse D zu erreichen. Eine in Klasse G renovierte Immobilie kann eine höhere Mietrendite erzielen als die einer bereits konformen Wohnung, die teurer gekauft wurde.
Diese Strategie setzt voraus, dass überprüft wird, ob die Eigentümergemeinschaft die Isolierungsarbeiten (Fassadenrenovierung, Fenster, Dach) erlaubt und ob die Fördermittel für energetische Renovierungen für die angestrebte Immobilienart weiterhin zugänglich sind. In einer Eigentümergemeinschaft kann eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung ein Isolierungsprojekt von außen monatelang blockieren. Es ist besser, die Protokolle der letzten Versammlungen zu konsultieren, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.
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Ende des Pinel-Systems: Anpassung der Mietinvestitionsstrategie
Das Pinel-System läuft am 31. Dezember 2024 aus. Investoren, die auf diese Steuervergünstigung zur Ausbalancierung ihrer Operationen gezählt haben, müssen ihre Rentabilität ohne diesen steuerlichen Vorteil neu berechnen. Eine tragfähige Mietinvestition im Jahr 2024 basiert auf der Bruttorendite der Immobilie, nicht auf einer steuerlichen Nische, die am Ende ihrer Laufzeit steht.
Zwei Ansätze verdienen es, untersucht zu werden, um das Verschwinden des Pinel auszugleichen:
- Der Kauf von alten Immobilien zur Renovierung, der es ermöglicht, die Arbeiten von den Einkünften aus Vermietung im Rahmen des tatsächlichen Besteuerungsregimes abzuziehen, während man von dem Abschlag aufgrund des ungünstigen DPE profitiert.
- Die Umwandlung von gewerblichen Räumen (Büros, leerstehende Geschäfte) in Wohnungen, ein Trend, der sich in den Tertiärgebieten entwickelt, in denen die Nachfrage nach Büros strukturell zurückgeht.
- Die Investition in möblierte nicht-professionelle Vermietung (LMNP), deren steuerliches Regime flexibler bleibt als das für unmöblierte Immobilien, mit der Möglichkeit, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben.
Jeder dieser Ansätze erfordert eine andere Struktur. Die Wahl des Steuermodells beeinflusst die Nettorentabilität über die gesamte Haltedauer. Diese Berechnung nach dem Kauf anzustellen, ist bereits zu spät.
Kreditfähigkeit und Zinssätze: was sich konkret für Ihre Unterlagen ändert
Die Kreditfähigkeit hängt von drei Variablen ab, die die Banken in dieser Reihenfolge prüfen: die Verschuldungsquote (maximal 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung), der verbleibende Lebensunterhalt und die berufliche Stabilität. Nach zwei Jahren stark steigender Leitzinsen verändert der Trend zur Stabilisierung die Entscheidungen.
Ein oft unterschätzter Punkt: das Eigenkapital hat mehr Gewicht als zuvor in der Bankentscheidung. Die kreditgebenden Institute bevorzugen Unterlagen mit einem Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten und die Garantiegebühren abdeckt. Ein Antrag ohne Eigenkapital ist nicht unzulässig, schränkt jedoch die Auswahl der Banken, die bereit sind zu finanzieren, ein und damit den Verhandlungsspielraum beim Zinssatz.
Die Laufzeit des Kredits hat einen direkten Einfluss auf die Gesamtkosten. Eine Verlängerung um fünf Jahre ermöglicht es, die monatliche Rate zu senken, aber die zusätzlichen Zinsen über die gesamte Laufzeit belaufen sich oft auf mehrere Zehntausend Euro. Die beiden Szenarien (20 Jahre gegen 25 Jahre, zum Beispiel) vor dem ersten Banktermin auf einem Simulator zu vergleichen, verhindert, dass man in eine Standardlaufzeit gedrängt wird.
Bereiten Sie Ihre Bankunterlagen vor dem ersten Besuch vor
Die Kreditanfrage sollte im Voraus erstellt werden, nicht nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Das Zusammenstellen der letzten drei Steuerbescheide, der Kontoauszüge ohne Überziehung über drei Monate und einer realistischen Schätzung des Renovierungsbudgets (falls erforderlich) ermöglicht eine schnelle Grundsatzvereinbarung.
Diese Grundsatzvereinbarung stellt kein Darlehensangebot dar, aber sie verleiht einer Bewerbung Glaubwürdigkeit gegenüber einem Verkäufer, der mehrere Angebote erhält. In einem Markt, in dem sich die Verkaufsfristen für korrekt bewertete Immobilien verkürzen, unterzeichnet ein Käufer mit vorab genehmigter Finanzierung schneller.
Umwandlung von Büros in Wohnungen: ein Investitionsansatz, den man im Auge behalten sollte
Der Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen in bestimmten Agglomerationen eröffnet ein Marktsegment, das von Privatpersonen noch wenig genutzt wird. Leerstehende Bürogebäude werden in Wohnprogramme umgewandelt, die von Entwicklern oder Kommunen getragen werden, die versuchen, die Stadtzentren wieder zu verdichten.
Für einen Investor hat der Erwerb eines Anteils an einem Umwandlungsprogramm einen Vorteil: Der Preis pro Quadratmeter liegt oft unter dem des klassischen Neubaus, da das Grundstück bereits bebaut ist. Der Nachteil ist ein weniger vorhersehbarer Lieferzeitplan, der mit den Genehmigungen für die Stadtplanung und den technischen Anforderungen für die Umwandlung (Brandschutzvorschriften, Barrierefreiheit, Netze) verbunden ist.
Diese Art von Immobilienprojekt eignet sich nicht für einen Erstkäufer, der es eilig hat, sich niederzulassen. Sie richtet sich eher an einen Mietinvestor, der einen Horizont von zwei bis vier Jahren vor der Vermietung akzeptiert, im Austausch für einen niedrigeren Einstiegspreis und eine Positionierung auf eine atypische Immobilie, die oft verkehrsgünstig gelegen ist.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Käufer, die ihre Berechnungen vor dem Besuch anstellen, nicht danach. Die Konvergenz zwischen energetischen Einschränkungen, dem Ende eines wichtigen steuerlichen Instruments und der Stabilisierung der Zinssätze schafft ein Fenster, in dem die Vorbereitung der finanziellen Unterlagen und die Wahl des Steuermodells ebenso wichtig sind wie der Standort der Immobilie.